L'épargne logement
L'épargne logement est un système d'épargne donnant droit ultérieurement à un prêt pour contribuer à l'achat d'un logement (prêt habitat) pour l'habitat principal de l'intéressé ou de sa famille.
Ce système existe sous diverses formes dans de nombreux pays occidentaux. En France, ces produits financiers ont l'appelation de CEL (Compte d'épargne logement) et PEL (Plan d'épargne logement).
Caractéristiques du plan épargne logement
- Minimum de versement : 225 € à l’ouverture
- Versement mensuel : 45 € (versement obligatoire minimum)
- Plafond des dépôts : 61 200 € (hors capitalisation des intérêts)
- Taux de rémunération : 2,50%. Cette rémunération est augmentée d'une prime d'Etat de 1% acquise en cas de réalisation d'un prêt épargne logement.
- Calcul des intérêts : Les intérêts sont calculés en application de la règle des quinzaines.
- Fiscalité : Les intérêts du PEL sont soumis aux prélèvements sociaux en vigueur. Les intérêts sont exonérés d'impôt sur le revenu durant les douze premières années du plan.
La phase d'épargne
L'épargnant fait ce placement, rémunéré par un intérêt, dans un établissement financier agréé (banque, caisse d'épargne...), sous forme de compte libre ou de plan à versements programmés.
La phase d'utilisation des fonds
L'intérêt du prêt est particulièrement favorable (grâce notamment à une bonification d'intérêt par les pouvoirs publics) et son montant et sa durée sont fonction de l'effort d'épargne antérieur sur le compte ou le plan. La plupart du temps il est accompagné d'un prêt bancaire aux conditions normales.
Par ailleurs, la partie accumulée en capital et intérêts au titre de l'épargne est récupérée par l'épargnant et utilisé comme apport personnel lors de l'achat. À noter que l'épargnant a le droit de récupérer ses fonds sans pour autant emprunter ou faire un achat immobilier. Dans ce cas, la prime de l'État ne sera pas attribuée pour les plans ouverts après le 12 décembre 2002 (cette prime représente 1% d'intérêt du taux global du plan et est plafonnée à 1525 €). Elle reste attribuée pour les plans ouverts avant le 12 décembre 2002.
Fonctionnement financier
C'est l'argent apporté par les nouveaux épargnants qui est censé financer les emprunteurs, un peu comme dans le cas d'une tontine. Le fait qu'une partie des épargnants n'utilise pas la possiblité d'emprunt facilite l'équilibre du système et évite de sombrer dans un « système pyramidal », encore que certains déséquilibres entre le taux des prêts en cours (et à accorder) et le taux de l'épargne qui les finance peuvent apparaître en cas de forte hausse des taux.
Fonctionnement financier du PEL
Ouverture
On ne peut ouvrir qu'un seul PEL. En cas de détention d'un PEL ou d'un CEL, l'ouverture d'un CEL ou d'un PEL doit se faire dans le même établissement. L'ouverture d'un PEL est gratuite. Toute personne physique, mineure ou étrangère peut ouvrir un PEL.
Avantages
- Prêt
L’obtention du prêt épargne logement n’est pas automatique. Pour les PEL ouverts depuis le 01 août 2003, le taux d'emprunt (taux fixe) est de 4.2 % pour un montant emprunté maximum de 92000 €. Le prêt doit avoir pour objet exclusif soit :
- un logement situé en France
- des parts dans une SCPI
principaux prêts autorisés :
- acquisition, construction, amélioration ou agrandissement de la résidence principale
- construction ou acquisition d'une résidence secondaire neuve
- Rémunération des fonds versés
La rémunération globale comprend d'une part les intérêts servis par l'établissement financier (5/7 du taux global) et d'autre part, la prime versée par l'Etat (2/7 du taux global, dans la limite de 1525 €). Cette rémunération est déterminée selon la date de souscription du PEL :
- pour les plans souscrits à partir du 01 août 2003, rémunération globale : 3.5 %
- pour les plans souscrits entre le 01 juillet 2000 et 31 juillet 2003, rémunération globale : 4.5 %
- pour les plans souscrits entre le 26 juillet 1999 et 30 juin 2000, rémunération globale : 3.6 %
- pour les plans souscrits entre le 09 juin 1998 et 25 juillet 1999, rémunération globale : 4 %
- pour les plans souscrits entre le 23 janvier 1997 et 08 juin 1998, rémunération globale : 4.25 %
- pour les plans souscrits entre le 07 février 1994 et 22 janvier 1997, rémunération globale : 5.25 %
La prime d'Etat est calculée par année pleine : il est donc conseillé de résilier juste après la date anniversaire.
Versements
Lors de l'ouverture un montant de 225 € minimum est requis. Les versements pourront ensuite être effectués comme désiré à condition de fournir un minimum de 540 € par an. Le plafond des versements est de 61200 € (hors intérêts capitalisés - idem pour le CEL). Au delà de 10 ans, il devient impossible de faire des versements, le plan peut ne pas être clôturé et continuer ainsi à produire des intérêts.
Retraits
Tout retrait entraîne la résiliation du plan, il n'est donc pas possible de faire des retraits partiels. il convient de distinguer trois cas :
- entre 0 et 2 ans : le retrait entraîne la perte des droits acquis et de la prime d'État. De plus la rémunération des fonds déposés sera celle du taux contractuel actuel des CEL (soit actuellement 1,5 %) ;
- entre 2 et 3 ans : le retrait entraîne la perte des droits acquis et de la prime d'État. De plus la rémunération des fonds déposés sera celle du taux contractuel actuel des PEL (soit actuellement 2,5 %) ;
- entre 3 et 4 ans : les droits et intérêts acquis à la fin de la troisième année sont conservés. Par contre la prime d'État perçue est réduite de moitié (cette fraction de prime étant accordée sous condition d’obtention du prêt pour les PEL souscrits depuis le 12.12.2002). Les intérêts et la prime d'État sont soumis à l'impôt sur le revenu ainsi qu'à la CSG (11 % depuis le 1er janvier 2005, 10,3 % avant).
Tout retrait après 4 ans ne donne pas lieu à soumission à l'impôt sur le revenu des intérêts et prime d'État. Pour les intérêts (intérêts et prime d'État) acquis après le 1er janvier 1998, seule la CSG (11 % depuis le 1er janvier 2005, 10,3 % avant) s'applique. Pour les intérêts (intérêts et prime d'État) acquis en 1996, seule la CRDS (0,5 %) s'applique et pour les intérêts (intérêts et prime d'État) acquis en 1997 seules la CRDS et à la CSG (taux global de 3,9 %) s'appliquent.
Durée et clôture
La durée théorique du plan est de 4 ans. Au delà de 4 ans le plan peut être prolongé jusqu'à 10 ans. Le choix est alors donné de savoir si l'on veut continuer ou non de faire des versements (la somme des versements doit bien sûr se situer en dessous du plafond de 61200 €). Les droits sont conservés et les intérêts continuent de courir. Au delà de 10 ans, le plan peut être encore prolongé mais les droits acquis n'augmentent plus. En outre, il devient impossible de faire des versements. Les intérêts par contre continuent de courir.
Cession de droits
Les droits acquis peuvent être cédés à une personne de sa famille (sauf cousins, concubin et partenaire « pacsé »). La cession des droits ne signifie bien sûr pas la cession du capital. Différents cas se présentent :
- Le cédant détient un PEL depuis 3 ans au moins : le bénéficiaire de la cession doit également détenir un PEL depuis 3 ans au moins.
- Le cédant détient un CEL depuis 12 mois au moins : Le bénéficiaire doit détenir :
- un PEL depuis 3 ans au moins
- un CEL depuis 18 mois au moins
- Le cédant détient un CEL depuis 18 mois au moins. Le bénéficiaire doit détenir :
- un PEL depuis 3 ans au moins
- un CEL depuis 12 mois au moins.
Transfert
Le souscripteur peut demander le transfert de son PEL vers une autre banque, à condition d'avoir l'accord de la banque hôte et de la banque destinataire. Ces transferts peuvent donner lieu à des frais.
Nantissement
Tout nantissement est interdit.
Fiscalité
Suite à l'examen par les sénateurs du projet de la loi de Finances 2006, la décision de supprimer la défiscalisation dont bénéficie les PEL de plus de 12 ans a été prise. Ces produits d'épargne seront donc soumis à un prélèvement à la source au même titre que les autres produits de placement.
Philippe Marini, rapporteur général (UMP, Oise) est à l'origine de cet amemdement et appuie sa proposition en mettant en avant le fait que le taux d'investissement effectif des PEL dans l'immobilier avait chuté à 6,7 % en 2004 et qu'il n'y avait pas lieu d'« inciter fiscalement à l'épargne sans risque ». Le ministre délégué au Budget a rappelé que les PEL « ont une durée contractuelle de dix ans » et a précisé que « les gens modestes » qui opteront pour une intégration à leur revenu des intérêts de leur PEL « ne seront pas imposables ». Il a estimé à 200 millions d'euros de recettes l'incidence de cette mesure sur le budget de l'Etat. Le Plan d'épargne logement (PEL) a été longtemps exonéré d'impôts. Il est devenu imposable par l'article 7 de la loi de finances 2006 (JO du 31/12/2005) pour les intérêts (et prime) acquis à compter du 1er janvier 2006. Néanmoins, il reste exonéré d'impôts sur les intérêts (et prime) acquis pendant les 12 premières années du plan. (Pour les PEL ouverts avant le 1er avril 1992, cette durée de 12 ans est remplacée par la durée contractuelle du plan). A noter : le CEL et le PEL (même pendant l'exonération fiscale) ne sont pas exonérés de prélèvements sociaux. A compter de 2006, le prélèvement des cotisations sociales sur les intérêts des PEL de plus de dix ans (11 %) intervient de façon anticipée au lieu d'intervenir après la clôture du plan. Concrètement, au passage de la dixième année, la facture peut être lourde : la CSG et la CRDS doivent être payées non seulement au titre des intérêts de l'année en cours mais également au titre des intérêts versés sur les années antérieures. Par ailleurs, au-delà de douze ans, les PEL sont désormais soumis à l'impôt sur le revenu (au barème progressif ou au prélèvement forfaitaire libératoire de 27 %), ce qui n'était pas le cas jusqu'à présent.
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