Le crédit immobilier
Le crédit immobilier est un financement par emprunt destiné à couvrir tout ou partie d'un achat immobilier, d'une opération de construction, ou des travaux sur un bien immobilier existant.
Types de biens concernés
Il concerne le plus souvent un logement (prêt habitat), utilisé par le propriétaire soit pour sa résidence principale ou secondaire, soit pour le louer à un tiers. Il peut concerner aussi un immeuble de rapport dans sa totalité, ou encore de l'immobilier d'entreprise.)
Caractéristiques habituelles
Un crédit immobilier est le plus souvent :
- accordé par une banque ou un organisme financier spécialisé.
- établi sur une durée longue (plusieurs années ou décennies) sauf en cas de prêt-relais couvrant une période d'attente entre l'achat d'un bien immobilier et la revente d'un autre bien où une autre rentrée financière attendue.
- à taux fixe sur toute la durée du prêt immobilier (c'est du moins le cas le plus courant en France), ou bien taux révisable.
- lié à un apport personnel. Cependant, un financement de la totalité de l'acquisition (coût d'acquisition du bien + frais de notaire + coût de la garantie) est toujours possible.
- remboursables par mensualités constantes.
- avec une garantie de prêt obligatoire sur le bien financé.
- accompagnée d'une assurance décès invalidité sur l'emprunteur, de frais de dossier.
- limité à une partie de la valeur du bien, en général un apport personnel situé entre 10 et 30 % est exigé.
La Taux Effectif Global (TEG) est le coût total du prêt consenti à l'emprunteur exprimé en pourcentage annuel du montant de ce prêt. Le TEG est calculé à partir du taux nominal. C'est l'indicateur du coût global de votre prêt.
Les différents types de prêt
D'un point de vue technique, il existe plusieurs types de prêt :
- Le prêt amortissable
- Le prêt in fine
- Le prêt progressif ou dégressif
- Le prêt palier
- Le prêt modulable
Société de courtage en prêt immobilier
A l'heure actuelle, il existe plusieurs dizaines de sociétés dont l'activité est uniquement dédiée au courtage en prêt immobilier, mais rare sont celles qui ont une dimension nationale. En pleine croissance avec le marché actuel, et la baisse des taux d'intérêts (notament l'OAT Obligation assimilée du Trésor, qui n'a pas cessé de baisser depuis près de 10 ans) ces sociétés sont litéralement aspirés vers le haut. On peut citer dans l'ordre de leur importance, quelques uns des spécialistes les plus connus sur le marché français :
- CAFPI (Conseil à L'Accession et au Financement en Prêt Immobilier). Créateur de l'activité en 1971. Avec plus de 100 agences et plus de 900 conseillers, c'est le N°1 en France et dans les dom/tom.
- Meilleurs Taux.com (demandes en ligne, conseils et astuces, c'est le spécialiste du crédit sur internet)
- ACE (30 agences, le spécialiste du taux fixe)
- Empruntis (spécialiste du courtage bancassurance en ligne, rachat de crédits et assurances).
Ils font tous le même travail, mais n'ont pas la même organisation et méthode de travail.
Des notions de travail différentes chez les courtiers
Le métier du courtier pourrait se résumer de cette manière : comparer les offres des crédits immobiliers, négocier avec les milieux bancaires afin d’obtenir les meilleures conditions pour leurs clients.
Toutefois on peut distinguer deux grands types d’organisation composés de variantes. Ces différences proviennent essentiellement de leur développement et donc de leur méthode de travail.
La première catégorie, au développement organique et durable, génère un réseau physique d’agence où l’on peut rencontrer des conseillers. Ces derniers vont recevoir, analyser et prendre en charge le client afin de l’orienter vers la meilleure proposition personnalisée. Ces agents financiers vont ainsi vraiment jouer leur rôle d’intermédiaire entre le préteur et l’emprunteur, c’est à dire entre la banque et le futur propriétaire. C’est pourquoi un mandat est établi lors du premier contact entre leur organisme de financement et le particulier. Ce procédé permet ainsi une confidentialité des informations, qui seront transmises à travers une étude finalisée, au partenaire le plus adapté au profil des clients. Pour ce travail, ils ne percevront des honoraires, se substituant ainsi aux frais de dossier de la banque, qu’au moment du déblocage des fonds. Les représentants de ce savoir-faire sont (pour les plus importants) : CAFPI, ACE...
Les acteurs de l’autre catégorie sont plutôt présent sur internet, ce sont des prescripteurs qui proposent sur leur site le meilleur taux (et éventuellement d’autres services) à leur clients. Les clients sont ainsi directement orientés vers les banques susceptibles de pouvoir obtenir le financement adapté. Une fois la banque déterminée par le client, ce dernier devra constituer de façon physique son dossier auprès de celle ci. Cette méthode de travail permet en principe au client d’obtenir des conditions privilégiées auprès des banques, mais ne garantit pas la confidentialité de ses données. Cette mise en relation permet au courtier de percevoir un pourcentage, qui sera directement reversé par la banque retenue par le client si toutefois le dossier arrive à terme. Parmi ces sociétés, on peut citer (pour les plus connus) : Meilleur taux, Empruntis...
C’est au client de choisir en fonction de son projet, le service le mieux adapté à ses besoins.
Prêt complémentaire
Un certain nombre de prêts complémentaires peuvent être octroyés en France suivant le profil de l'emprunteur. Ces prêts arrivent généralement en complément du prêt immobilier, et doivent être incorporés à son étude.
- Prêt à taux zéro (PTZ)
- Prêt Employeur (1% patronal)
- Prêt bonifié
- Prêt épargne logement
- Prêt à l'accession sociale
- Prêt conventionné
- Prêt locatif social (PLS)
- Prêt locatif intermédiaire (PLI)
- Prêt relais
- Prêt aux personnes agées
- Prêt aux jeunes cadres
- Prêt aux futurs retraités
Source : Wikipedia
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